Manutenzione ordinaria o straordinaria

Quante volte si sente parlare di manutenzione ordinaria e straordinaria? Gli stessi termini, poi, ricorrono anche quando si ha a che fare con gli incentivi fiscali, i bonus ristrutturazioni e le concessioni urbanistiche. Tuttavia, la legge non si è mai sforzata di definire, con precisione, questi termini. E così, i confini tra i due tipi di “manutenzione” risultano a volte incerti e ambigui, tanto che spesso danno luogo a litigi che scaturiscono in cause in tribunale. Cerchiamo allora di chiarire gli aspetti di queste ipotesi, tra loro estremamente differenti anche in merito agli effetti.

MANUTENZIONE ORDINARIA

In edilizia, la manutenzione ordinaria consiste in opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici (porte, finestre, pavimenti). Si considerano “manutenzione ordinaria” anche gli interventi necessari a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, quali, ad esempio, l’impianto elettrico o quello di riscaldamento.

La manutenzione deve essere costante

Il testo guida per individuare quali lavori rientrino nella manutenzione ordinaria e quali invece nelle altre categorie (manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia) è il Testo unico dell’edilizia. Questa normativa chiarisce che rientrano in questa categoria i lavori di riparazione degli edifici (ad esempio, sostituzione di tegole nel tetto) di mantenimento in efficienza (ad esempio riparazione dell’impianto elettrico o sostituzione della caldaia).

Dall’altra parte, in linea di massima, quando alla semplice sostituzione di un componente si aggiunge un elemento di innovazione si passa dalla manutenzione ordinaria a quella straordinaria. Così, ad esempio, chi sostituisce la vecchia caldaia con un modello nuovo a condensazione opera una manutenzione straordinaria. Inoltre, rientra nella manutenzione straordinaria qualsiasi intervento sulle murature.

Al contrario, sono interventi di manutenzione ordinaria, la sostituzione di porte, infissi, pavimenti e sanitari.

MANUTENZIONE STRAORDINARIA

Rientrano nella categoria edilizia della manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare, attraverso la sostituzione, parti anche strutturali degli edifici. Anche la realizzazione e l’integrazione dei servizi igienici e tecnologici è classificata come manutenzione straordinaria.

La manutenzione straordinaria è una categoria di interventi edilizi a cavallo tra la manutenzione ordinaria e le ristrutturazioni. A differenza della manutenzione ordinaria, la “straordinaria” deve sempre contenere un elemento di innovazione.

Facciamo un esempio: se si decide di sostituire le finestre della propria casa con un modello nuovo ma identico al precedente si rientra nella manutenzione ordinaria; al contrario, se la nuova finestra sarà di materiale diverso (dal legno al Pvc, ad esempio) l’intervento diventa di manutenzione straordinaria. Quando però si interviene in modo più incisivo creando nuovi spazi (ad esempio aggiungendo un balcone), o cambiando la destinazione d’uso di un immobile (da abitazione ad ufficio) si oltrepassa la soglia della manutenzione straordinaria e si rientra in altre categorie (restauro o risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia).

La normativa-guida per individuare l’esatta categoria edilizia è il Testo unico dell’edilizia. La disciplina statale va però integrata con le leggi regionali e i regolamenti edilizi, che dal punto di vista urbanistico possono intervenire e modificare le autorizzazioni necessarie per alcuni interventi.

Continuando a fare alcuni esempi concreti: il rifacimento dei bagni può essere classificato come manutenzione straordinaria se oltre alla semplice sostituzione dei sanitari o delle piastrelle comprende anche alcune innovazioni, quali, ad esempio, lo spostamento di tramezzi, l’allargamento di una porta. Rientrano nella manutenzione straordinaria anche la sostituzione di finestre con modifiche alla sagoma, l’installazione di ascensori, la riparazione, con innovazioni, della facciata.

In linea di massima anche tutti gli interventi di risparmio energetico rientrano in questa categoria. Tra gli altri, ad esempio, la sostituzione di una caldaia con un modello a condensazione, l’installazione di pannelli solari termici per la produzione di acqua calda o di pannelli fotovoltaici, il rifacimento con innovazioni dei sottotetti.

LA MANUTENZIONE DEI MANTI ERBOSI

Nei piani di manutenzione dei tappeti erbosi si fa spesso la distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria basandosi semplicemente alla frequenza degli interventi che è del tutto inadeguata, per tutta una serie di motivi. In passato, la decompattazione del terreno nei campi naturali si svolgeva alla fine del campionato unitamente alla risemina integrativa ed una sabbiatura per ripristinare le parti ammalorate dall’attività di gioco ma questo andava bene sui prati coltivati in terra ed usati due volte al mese per le partite ufficiali. Questa distinzione è anche dovuta al fatto che le società di calcio amatoriali, a causa di mancanza di competenze e mezzi di coltivazione, non erano in grado di eseguire i lavori direttamente quindi ci si doveva affidare ad imprese specializzate.

Nei campi sintetici si intende manutenzione straordinaria la pulizia delle canalette, la decompattazione ed il reintegro prestazionale che anche in questo caso è necessario essere attrezzati. Tuttavia, con aumento della intensità di gioco si è resi conto che la problematica maggiore è la compattazione del terreno di gioco che rende la superficie più dura. Oggi abbiamo la consapevolezza che bisogna intervenire più volte durante la stagione per alleviare il compattamento e ripristinare le condizioni ottimali di gioco favorendo anche la sicurezza dei giocatori. Nel caso dei tappeti erbosi la decompattazione del terreno unitamente ad altri metodi di coltivazione consentono di favorire una crescita più sana e rigogliosa perché le radici possono proliferare e rendere il terreno maggiormente morbido. Sussiste quindi una correlazione tra la manutenzione ordinaria e quella più saltuaria la quale, con aumento della intensità di gioco, bisogna farla sempre più spesso.

Invece di straordinaria si può parlare quindi di manutenzione specialistica di quelli interventi che richiedono macchinari specialistici, i quali sono svolti saltuariamente, in funziona all’intensità d’uso del campo.

Ma anche in questo caso, è ancora difficile fissare dei confini perché impatta sensibilmente alla durata del campo quindi, seguendo gli stessi termini dell’edilizia, nei manti in erba tutte le operazioni atte alla conservazione e alla sostituzioni dei pezzi ammalorati rientrano nell’ambito della manutenzione ordinaria. Facendo una analogia delle piastrelle anche la sostituzione delle zolle di erba naturale dell’intero campo rientrano negli interventi di manutenzione ordinaria almeno che, non si integra un fattore innovativo delle nuove zolle, come ad esempio le zolle in erba naturale rinforzata/mista/ibrida.

Nei manti sintetici, la sostituzione del sistema con uno equivalente, rientra nell'ambito della manutenzione ordinaria. Invece, gli interventi di sostituzione della tipologia del manto con uno con caratteristiche innovative che discostano notevolmente al precedente rientrano nella manutenzione straordinaria. Ad esempio, passando da un campo naturale ad un campo ibrido, oppure da un campo sintetico con intaso in gomma ad uno con intaso organico più ecocompatibile, mantenendo le stesse misure, sottofondi e sistemi di drenaggio siamo nell'ambito della manutenzione straordinaria.

Quando invece è prevista la sostituzione anche del sottofondo e degli impianti si configura un intervento di ristrutturazione che oltrepassa i limiti della manutenzione straordinaria. In tal caso, la sostituzione delle zolle è una conseguenza della ristrutturazione del campo che agisce nel sottofondo per modificare le sue caratteristiche, ad esempio, passando da un campo coltivato sul terreno agricolo ad un campo coltivato in sabbia rifacendo perciò anche il sistema di drenaggio.

Inoltre, quando il campo cambia posizione o dimensioni, quindi, richiede una modifica il sottofondo ed il sistema di drenaggio si oltrepassa la soglia della manutenzione straordinaria e si rientra in altre categorie (restauro o risanamento conservativo o ristrutturazione).

PROGETTANDO LA MANUTENZIONE DI UN CAMPO IN ERBA

Nei campi in erba naturale non ha molto senso distinguere le operazioni di manutenzione tra ordinaria e straordinaria perché il deterioramento dell’erba naturale dipende da quello che si fa quotidianamente e può avvenire in brevissimo tempo. Dal punto di vista strategico il campo in erba naturale deve essere progettato e realizzato in funzione alla frequenza d’uso ed alla conseguente manutenzione, altrimenti si ricade nell’ambito di tutela dell’errore progettuale.

Il campo interamente sintetico invece va rifatto con cadenza decennale circa e nel corso di così tanto tempo, ci si attende che lo sviluppo tecnologico offre caratteristiche innovative quindi, che il nuovo sistema abbia caratteristiche diverse rispetto a 10 anni prima ma, bisogna fare attenzione che, in alcuni casi, non sussiste alcuna innovazione. Bisogna quindi fare attenzione quando si stipula un contratto di manutenzione perché si fa sempre l'obbligo di sostituire la parti ammalorate salvo il naturale consumo o invecchiamento.

Il campo interamente sintetico non richiede competenze sulla cura del verde naturale ma comprende una serie di interventi atti a garantire il campo in efficienza tramite la spazzolatura con cadenza minima ogni 20-30 ore di utilizzo da una rosa di 22-25 giocatori, la decompattazione dell’intaso con cadenza ogni 40-60 ore di utilizzo ed il reintegro dell’intaso prestazionale con cadenza annuale atto a mantenere la fibra libera ad una altezza massima di 15 mm sopra l’intaso assestato. La decompattazione dell’intaso, oltre a ripristinare il campo in efficienza è utile per mantenere l’infiltrazione verticale dell’acqua verso gli strati drenanti, limitando il deflusso orizzontale sopra il manto che l’intaso verso gli scarichi perché il rischio danni da intemperie è elevato. Il ciclo di vita del manto sintetico dipende dall’usura ma anche dall’esposizione al sole ma, non appena la fibra inizia a consumarsi è necessaria la sostituzione del manto ogni 8-10 anni (manutenzione straordinaria), quindi il risparmio ottenuto nella manutenzione ordinaria non compensa il costo di ammortamento.

Il gioco del calcio tende a concentrare una maggiore attività di gioco nella zona del portiere e nel centro campo dove ci raduna per gli allenamenti e spesso tali aree sono escluse dalla garanzia persino dei campi sintetici. Se l'allenamento del portiere avviene sulle porte fisse quasi tutti i giorni presto o tardi la superficie sportiva richiede sostituzione che rientra nell'ambito della manutenzione ordinaria, anche nel caso del manto sintetico. Sebbene nel campo naturale si forma la buca di terra dopo poche settimane, nel campo ibrido scompare l'erba naturale, nel campo sintetico non viene evidenziata un usura nell'immediato ma a distanza di qualche anno è necessario sostituire tutto il manto nell'area del portiere. In tutti e tre i casi la superficie diventa dura ed inadeguata per la sicurezza del portiere e dei giocatori. Per evitare questi inconvenienti è bene dottarsi di porte mobili e spostarle ad ogni allenamento in diverse aree del campo.

L'IMPATTO AMBIENTALE DELLA MANUTENZIONE

La manutenzione ordinaria di un campo naturale, ibrido o sintetico richiedono il consumo di energia, materiali e risorse idriche quasi equivalenti e così anche l'impatto ambientale è simile ma, senza dubbio, garantisce maggior fruibilità e sicurezza e riduce il rischio d'interventi onerosi. I lavori di sostituzione delle zolle d'erba naturale, oppure del manto sintetico favorisce e la creazione di rifiuti ha un impatto maggiormente negativo sull’ambientale rispetto alle operazioni di manutenzioni perché sono necessari una notevole movimentazione di mezzi d'opera e di trasporti.

Dall’altra parte, bisogna garantire la fruibilità del campo in base alle esigenze durante tutta la stagione quindi bisogna disporre una progettazione di dettaglio che comprende anche la manutenzione ma, poiché le variabili sono tante, è bene accordarsi sulle modalità e gli oneri ed i doveri per evitare insuccessi e discussioni successivamente.

LA SOLUZIONE DEL CAMPO IBRIDO

Negli accordi di Parigi del 2015 sul clima e nell’ultimo impegno assunto dai paesi europei, l’orientamento normativo richiede una soluzione verde concreta per riduce veramente le immissioni di CO₂ almeno per il 55% fino il 2030 e zero fino il 2050.

La soluzione del sistema ibrido di progetto consente di unire i vantaggi di entrambi manti: la manutenzione ordinaria del campo ibrido richiede maggiori competenze e costanza rispetto ad un campo sintetico ma la fruibilità del campo è assicurata. L’onere maggiore sulla manutenzione ordinaria è compensato ampiamente dalla riduzione sulla manutenzione straordinaria e sull’impatto ambientale. Nonostante l’uso intensivo del campo, si possono attuare dei piani di manutenzione ecologica dell’erba naturale affinché l’impatto ambientale diventi positivo. L’investimento iniziale si può ammortizzare in 20 anni ma la vita utile del campo può proseguire perché il sistema non ha una scadenza perentoria, offrendo così un ulteriore risparmio all’investitore e all’ambiente; in caso di sostituzione il campo può essere riutilizzato.

Il sistema ibrido del progetto è sostenibile perché prevede un campo altamente fruibile, con una doppia durata nel tempo e mitiga i rischi dei cambiamenti climatici perché assorbe e rallenta il deflusso dell’acqua piovana verso gli scarichi, previene la erosione del suolo e i danni al campo sportivo aggregando i due manti insieme.

Su queste basi è ispirato il progetto “Campi Sicuri” per migliorare la qualità e la sicurezza delle superfici di gioco, seguendo i principi dell’economia circolare con l’obbiettivo strategico di promuovere occupazione ed ambiente.

Bisogna quindi investire nell’installazione campi efficaci in erba ibrida, nella manutenzione delle superficie da gioco e degli impianti così come nella gestione di tutto il centro sportivo avendo una visione olistica dell’opera senza distinzioni tra ordinario e straordinario altrimenti si perde l’obiettivo principale.